De herintegratie van de afschrijvingen LMNP in de berekening van de meerwaarde sinds 15 februari 2025 verandert de situatie voor elke investeerder die alleen in jaarlijkse cashflow dacht. Investeren in huurvastgoed in Frankrijk vereist nu dat men de belasting bij verkoop modelleert nog voordat men een compromis ondertekent. Hier beschrijven we de technische afwegingen die daadwerkelijk de huurwaarderendabiliteit van een project bepalen.
Belasting bij verkoop LMNP: de rendabiliteitsberekening herzien
De status van niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen stelde tot voor kort in staat om het goed boekhoudkundig af te schrijven zonder dat deze afschrijvingen de meerwaarde bij verkoop verzwaren. De begrotingswet voor 2025 heeft een einde gemaakt aan dit voordeel: de afgeschreven bedragen worden heringevoegd in de vastgoedmeerwaarde voor de overdrachten die plaatsvinden sinds 15 februari 2025, behalve in beperkte uitzonderingen.
Concreet zal een investeerder die gedurende tien jaar meerdere tienduizenden euro’s aan afschrijvingen heeft afgetrokken, zijn belastbare basis bij verkoop met hetzelfde bedrag zien toenemen. De strategie om de afschrijving te verhogen om de jaarlijkse belasting op BIC-inkomsten te verlagen, en vervolgens na tweeëntwintig jaar te verkopen om te profiteren van de vrijstelling van meerwaarde, verliest een deel van zijn logica.
Wij raden aan om systematisch twee scenario’s te simuleren: gemeubileerde verhuur onder het werkelijke regime met afschrijving, en ongemeubileerde verhuur onder het werkelijke regime met aftrek van het vastgoedverlies. Voor een oud goed dat renovatie vereist, kan het vastgoedverlies dat op het wereldinkomen kan worden afgetrokken, voordeliger blijken dan een LMNP-afschrijving waarvan het fiscale effect gedeeltelijk wordt teruggenomen bij de verkoop.
De platforms die gespecialiseerd zijn in het opzetten van verhuurprojecten, zoals https://www.investinor.fr/, maken het mogelijk om deze scenario’s te vergelijken door de belasting bij verkoop te integreren.
DPE en verhuurverbod: impact op de huurwaarderendabiliteit van een oud goed
Het energieprestatiecertificaat is niet langer een eenvoudig indicator. Woningen met een classificatie G zijn sinds 1 januari 2025 verboden voor verhuur. De uitbreiding naar woningen met een classificatie F is gepland voor 2028, en naar E in 2034.
Voor een investeerder die zich richt op oude woningen met korting, verandert deze beperking het renovatiebudget in een variabele voor primaire rendabiliteit. Een woning met een classificatie F die vandaag wordt gekocht, moet vóór 2028 worden gerenoveerd om exploiteerbaar te blijven. De kosten van de energie renovatie (isolatie, vervanging van het verwarmingssysteem, ventilatie) moeten in het oorspronkelijke financieringsplan worden opgenomen, niet in een later aanvullend budget.
Huurprijzen en energieklasse: een groeiende kloof
De marktanalyse gepubliceerd in september 2026 toont aan dat de huurprijzen van woningen met een classificatie A tot D stijgen, terwijl die van energieverslindende woningen stagneren of dalen. Het huurprijsverschil tussen een gerenoveerd goed en een energieverslindend goed komt dus bovenop de aankoopkorting om de netto rendabiliteit te bepalen.
Een oud goed met een classificatie F dat met een significante prijsdaling is verworven, kan op papier aantrekkelijk lijken. Door de kosten van de renovatie, de periode van leegstand tijdens de werkzaamheden en de huurprijsplafond gerelateerd aan de energieklasse in overweging te nemen, valt de netto rendabiliteit vaak onder die van een goed dat al met een classificatie C of D is gekocht tegen marktprijs.
Structurering van de hypotheek: verwaarloosde hefboomwerking
De nominale rente van de hypotheek trekt alle aandacht van investeerders. In de praktijk wegen drie technische parameters zwaarder op de rendabiliteit van een met krediet gefinancierde verhuurinvestering.
- De afschrijvingsduur van de lening bepaalt de maandelijkse cashflow. Het verlengen van de termijn verlaagt de maandlasten en verbetert de cashflow, maar verhoogt de totale kosten van de lening. Bij een project waarbij de exitstrategie de verkoop op middellange termijn is, biedt een lange termijn met een optie voor vervroegde terugbetaling zonder boete de beste flexibiliteit.
- De uitgestelde terugbetaling (gedeeltelijk of volledig) tijdens de renovatiefase voorkomt dat men maandlasten van de lening en het ontbreken van huurinkomsten moet combineren. We merken op dat weinig investeerders deze uitstel onderhandelen, terwijl het de TRI in de eerste twee jaren aanzienlijk verbetert.
- De externe kredietverzekering blijft een onderbenutte kostenbesparingspost. Over de totale looptijd van de lening kan het verschil tussen het groepscontract van de bank en een delegatie enkele duizenden euro’s bedragen, die rechtstreeks op de netto rendabiliteit kunnen worden toegerekend.
Kies het fiscale regime: micro of reëel, ongemeubileerd of gemeubileerd
De keuze tussen micro-BIC, micro-foncier, reëel BIC-regime en reëel foncier-regime is niet slechts een forfaitaire aftrek tegen een aftrek van kosten. Elke combinatie produceert een ander fiscaal resultaat afhankelijk van het profiel van het goed en de marginale belastingtarief van de investeerder.
Gemeubileerd onder reëel: nog steeds relevant ondanks de hervorming
Het reële BIC-regime in LMNP behoudt een belang voor investeerders die van plan zijn het goed voor een zeer lange periode te behouden. De vrijstelling van meerwaarde na tweeëntwintig jaar (voor de inkomstenbelasting) en dertig jaar (voor sociale bijdragen) blijft van kracht. De herintegratie van afschrijvingen benadeelt vooral de verkopen op korte en middellange termijn.
Voor een goed dat hoge werkelijke kosten genereert (oude copropriété, gedelegeerd beheer, terugkerende onderhoudswerken), stelt het reële regime in staat om al deze kosten volledig af te trekken en een laag, zelfs nul, fiscaal resultaat te creëren gedurende meerdere jaren.
Ongemeubileerd onder reëel: de terugkeer van het vastgoedverlies
De ongemeubileerde verhuur onder het reële regime wordt weer competitief wanneer het goed renovaties vereist die aftrekbaar zijn. De rente op leningen, renovatiewerkzaamheden, copropriété-kosten en verzekeringspremies kunnen worden afgetrokken van de huurinkomsten. Het gegenereerde vastgoedverlies kan worden afgetrokken van het wereldinkomen, wat de inkomstenbelasting in het jaar van de werkzaamheden direct verlaagt.
Deze mechaniek, gecombineerd met de afwezigheid van herintegratie van afschrijvingen bij verkoop, maakt de ongemeubileerde verhuur onder het reële regime bijzonder geschikt voor oude woningen die gerenoveerd moeten worden in gebieden met hoge huurdruk.
De keuze tussen deze regimes hangt af van de beoogde houdperiode, het bedrag van de werkzaamheden en de marginale belastingtarief. Een relevante fiscale afweging wordt gemaakt op een spreadsheet, niet op intuïtie. Het modelleren van de netto cashflow na belasting over tien, vijftien en twintig jaar blijft de enige betrouwbare manier om de opties te vergelijken voordat men zich verbindt.
