Il reintegro degli ammortamenti LMNP nel calcolo della plusvalenza dal 15 febbraio 2025 cambia le carte in tavola per ogni investitore che ragionava esclusivamente in termini di flussi annuali. Investire nel mercato immobiliare locativo in Francia richiede ora di modellare la fiscalità di uscita anche prima di firmare un compromesso. Qui di seguito dettagliamo gli aggiustamenti tecnici che determinano realmente la redditività locativa di un progetto.
Fiscalità di uscita LMNP: il calcolo della redditività da rivedere
Lo status di locatore in mobili non professionale consentiva fino a poco tempo fa di ammortizzare il bene contabilmente senza che questi ammortamenti andassero ad appesantire la plusvalenza alla rivendita. La legge di bilancio per il 2025 ha messo fine a questo vantaggio: gli ammortamenti dedotti sono reintegrati nella plusvalenza immobiliare per le cessioni effettuate dal 15 febbraio 2025, salvo eccezioni limitate.
In concreto, un investitore che ha dedotto diverse decine di migliaia di euro di ammortamenti in dieci anni vedrà aumentare di conseguenza la sua base imponibile alla rivendita. La strategia che consisteva nell’aumentare l’ammortamento per ridurre l’imposta annuale sui redditi BIC, per poi rivendere dopo ventidue anni per beneficiare dell’esenzione da plusvalenza, perde parte della sua logica.
Raccomandiamo di simulare sistematicamente due scenari: locazione arredata con regime reale e ammortamento, e locazione nuda con regime reale e deduzione del deficit fondiario. Su un bene antico che richiede lavori, il deficit fondiario imputabile sul reddito globale può rivelarsi più vantaggioso di un ammortamento LMNP il cui effetto fiscale sarà parzialmente recuperato alla cessione.
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DPE e divieto di locazione: impatto sul rendimento locativo di un bene antico
Il diagnostic di prestazione energetica non è più un semplice indicatore. Gli alloggi classificati G sono vietati alla locazione dal 1° gennaio 2025. L’estensione agli alloggi classificati F è prevista per il 2028, e poi agli E nel 2034.
Per un investitore che punta sull’antico con sconto, questa restrizione trasforma il budget lavori in una variabile di redditività primaria. Un bene classificato F acquistato oggi dovrà essere ristrutturato prima del 2028 per rimanere utilizzabile. Il costo della ristrutturazione energetica (isolamento, cambio del sistema di riscaldamento, ventilazione) deve essere incluso nel piano di finanziamento iniziale, non in un budget complementare successivo.
Affitti e classe energetica: un divario che si allarga
Le analisi di mercato pubblicate a settembre 2026 mostrano che gli affitti degli alloggi classificati A a D sono in aumento, mentre quelli delle “passoires thermiques” stagnano o diminuiscono. Il divario di affitto tra un bene ristrutturato e un bene energivoro si aggiunge quindi allo sconto d’acquisto per determinare la redditività netta reale.
Un bene antico classificato F acquisito con uno sconto di prezzo significativo può sembrare attraente sulla carta. Integrando il costo dei lavori, il periodo di vacanza locativa durante il cantiere e il plafonamento dell’affitto legato alla classe energetica, il rendimento netto scende spesso al di sotto di quello di un bene già classificato C o D acquistato al prezzo di mercato.
Strutturazione del credito immobiliare: leve trascurate
Il tasso nominale del prestito immobiliare cattura tutta l’attenzione degli investitori. In pratica, tre parametri tecnici pesano di più sulla redditività di un investimento locativo finanziato a credito.
- La durata di ammortamento del prestito determina il cash-flow mensile. Allungare la durata riduce la rata mensile e migliora il cash-flow, ma aumenta il costo totale del credito. Su un progetto in cui la strategia di uscita è la rivendita a medio termine, una durata lunga con opzione di rimborso anticipato senza penalità offre la migliore flessibilità.
- Il differimento di rimborso (parziale o totale) durante la fase di lavori evita di accumulare rate di credito e assenza di affitti. Osserviamo che pochi investitori negoziano questo differimento, mentre migliora significativamente il TRI nei primi due anni.
- L’assicurazione del mutuatario in delega esterna rimane un capitolo di riduzione dei costi sottoutilizzato. Sulla durata totale del prestito, la differenza tra il contratto gruppo della banca e una delega può rappresentare diverse migliaia di euro, direttamente imputabili sul rendimento netto.
Scelta del regime fiscale: micro o reale, locazione nuda o arredata
La scelta tra micro-BIC, micro-fondario, regime reale BIC e regime reale fondario non si riassume in un abbattimento forfettario contro una deduzione di spese. Ogni combinazione produce un risultato fiscale diverso a seconda del profilo del bene e della fascia marginale di imposizione dell’investitore.
Arredata al reale: sempre pertinente nonostante la riforma
Il regime reale BIC in LMNP conserva un interesse per gli investitori che prevedono di mantenere il bene per un periodo molto lungo. L’esenzione da plusvalenza dopo ventidue anni (per l’imposta sul reddito) e trenta anni (per i prelievi sociali) rimane in vigore. Il reintegro degli ammortamenti penalizza soprattutto le rivendite a breve e medio termine.
Per un bene che genera spese reali elevate (condominio antico, gestione delegata, lavori di manutenzione ricorrenti), il regime reale consente di dedurre l’interezza di queste spese e di creare un risultato fiscale basso, se non nullo, per diversi anni.
Locazione nuda al reale: il ritorno del deficit fondiario
La locazione nuda con regime reale torna a essere competitiva quando il bene necessita di lavori deducibili. Gli interessi di prestito, i lavori di ristrutturazione, le spese condominiali e i premi assicurativi vengono dedotti dai redditi fondiari. Il deficit fondiario generato è imputabile sul reddito globale, il che riduce direttamente l’imposta sul reddito nell’anno dei lavori.
Questa meccanica, combinata con l’assenza di reintegro degli ammortamenti alla rivendita, rende la locazione nuda al reale particolarmente adatta ai beni antichi da ristrutturare in zone ad alta tensione locativa.
La scelta tra questi regimi dipende dalla durata di detenzione prevista, dall’importo dei lavori e dalla fascia marginale di imposizione. Un aggiustamento fiscale pertinente si fa su foglio di calcolo, non su intuizione. Modellare il flusso netto dopo imposta su dieci, quindici e venti anni rimane l’unico modo affidabile per confrontare le opzioni prima di impegnarsi.
