Die Reintegration der Abschreibungen LMNP in die Berechnung des Gewinns seit dem 15. Februar 2025 verändert die Situation für jeden Investor, der nur mit jährlichen Flüssen rechnete. Investieren in Mietimmobilien in Frankreich erfordert nun, die Ausstiegsbesteuerung bereits vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags zu modellieren. Hier erläutern wir die technischen Entscheidungen, die die Rentabilität eines Projekts tatsächlich bestimmen.
Ausgangsbesteuerung LMNP: Die Rentabilitätsberechnung überdenken
Der Status des nicht-professionellen möblierten Vermieters erlaubte bis vor kurzem, die Immobilie buchhalterisch abzuschreiben, ohne dass diese Abschreibungen die Gewinnsteuer beim Verkauf erhöhten. Das Finanzgesetz für 2025 hat diesen Vorteil beendet: Die abgezogenen Abschreibungen werden in den Immobiliengewinn reintegriert für Verkäufe, die seit dem 15. Februar 2025 getätigt wurden, mit Ausnahme von begrenzten Ausnahmen.
Konkrett wird ein Investor, der über zehn Jahre mehrere zehntausend Euro an Abschreibungen abgezogen hat, seine steuerpflichtige Basis beim Verkauf entsprechend erhöhen sehen. Die Strategie, die Abschreibung zu erhöhen, um die jährliche Steuer auf die BIC-Einkünfte zu senken und dann nach zweiundzwanzig Jahren zu verkaufen, um von der Steuerbefreiung für Gewinne zu profitieren, verliert einen Teil ihrer Logik.
Wir empfehlen, systematisch zwei Szenarien zu simulieren: möblierte Vermietung im tatsächlichen Regime mit Abschreibung und unmöblierte Vermietung im tatsächlichen Regime mit Abzug des Grundsteuerdefizits. Bei einer alten Immobilie, die Renovierungsarbeiten benötigt, kann das auf das Gesamteinkommen anrechenbare Grundsteuerdefizit vorteilhafter sein als eine LMNP-Abschreibung, deren steuerliche Wirkung beim Verkauf teilweise wiederhergestellt wird.
Die spezialisierten Plattformen für die Strukturierung von Mietoperationen, wie https://www.investinor.fr/, ermöglichen den Vergleich dieser Szenarien unter Berücksichtigung der Ausstiegsbesteuerung.
DPE und Mietverbot: Auswirkungen auf die Mietrendite einer alten Immobilie
Das Energieeffizienzdiagnose ist nicht mehr nur ein einfacher Indikator. Wohnungen der Klasse G sind seit dem 1. Januar 2025 für die Vermietung verboten. Die Erweiterung auf Wohnungen der Klasse F ist für 2028 vorgesehen, gefolgt von Klasse E im Jahr 2034.
Für einen Investor, der auf alte Immobilien mit Preisnachlass abzielt, verwandelt diese Einschränkung das Renovierungsbudget in eine Variable der primären Rentabilität. Eine heute erworbene Immobilie der Klasse F muss vor 2028 renoviert werden, um weiterhin nutzbar zu bleiben. Die Kosten für die energetische Sanierung (Dämmung, Heizungswechsel, Belüftung) müssen im ursprünglichen Finanzierungsplan aufgeführt werden, nicht in einem späteren Zusatzbudget.
Mieten und Energieklasse: Eine wachsende Kluft
Marktanalyse, die im September 2026 veröffentlicht wurde, zeigt, dass die Mieten für Wohnungen der Klassen A bis D steigen, während die für energetisch ineffiziente Wohnungen stagnieren oder sinken. Der Mietunterschied zwischen einer renovierten Immobilie und einer energieintensiven Immobilie kommt also zu dem Kaufnachlass hinzu, um die tatsächliche Nettorentabilität zu bestimmen.
Eine alte Immobilie der Klasse F, die mit einem signifikanten Preisnachlass erworben wurde, mag auf dem Papier attraktiv erscheinen. Wenn man die Renovierungskosten, die Leerstandszeit während der Arbeiten und die Mietobergrenze in Bezug auf die Energieklasse einbezieht, fällt die Nettorendite oft unter die einer bereits der Klasse C oder D zugeordneten Immobilie, die zum Marktpreis gekauft wurde.
Strukturierung des Immobilienkredits: Vernachlässigte Hebel
Der nominale Zinssatz des Immobilienkredits zieht die gesamte Aufmerksamkeit der Investoren auf sich. In der Praxis haben drei technische Parameter einen größeren Einfluss auf die Rentabilität einer mit Kredit finanzierten Mietinvestition.
- Die Amortisationsdauer des Kredits bestimmt den monatlichen Cashflow. Eine Verlängerung der Dauer reduziert die monatliche Rate und verbessert den Cashflow, erhöht jedoch die Gesamtkosten des Kredits. Bei einem Projekt, bei dem die Ausstiegsstrategie der mittelfristige Verkauf ist, bietet eine lange Laufzeit mit der Option einer vorzeitigen Rückzahlung ohne Strafe die beste Flexibilität.
- Die Stundung der Rückzahlung (teilweise oder vollständig) während der Renovierungsphase vermeidet die Kumulation von Kreditraten und Mietausfällen. Wir beobachten, dass nur wenige Investoren diese Stundung verhandeln, obwohl sie die IRR in den ersten beiden Jahren erheblich verbessert.
- Die externe Kreditnehmerversicherung bleibt ein untergenutzter Kostenreduktionsposten. Über die gesamte Laufzeit des Kredits kann der Unterschied zwischen dem Gruppenvertrag der Bank und einer Delegation mehrere tausend Euro ausmachen, die direkt auf die Nettorendite angerechnet werden können.
Wahl des Steuermodells: Mikro oder real, unmöbliert oder möbliert
Die Wahl zwischen Mikro-BIC, Mikro-Grundsteuer, realem BIC-Regime und realem Grundsteuer-Regime beschränkt sich nicht auf einen Pauschalabzug gegen einen Abzug von Kosten. Jede Kombination ergibt ein unterschiedliches steuerliches Ergebnis, abhängig vom Profil der Immobilie und der marginalen Steuerklasse des Investors.
Möbliert im realen Regime: Immer noch relevant trotz der Reform
Das reale BIC-Regime im LMNP bleibt für Investoren von Interesse, die planen, die Immobilie über einen sehr langen Zeitraum zu halten. Die Steuerbefreiung für Gewinne nach zweiundzwanzig Jahren (für die Einkommensteuer) und dreißig Jahren (für die Sozialabgaben) bleibt in Kraft. Die Reintegration der Abschreibungen bestraft vor allem Verkäufe auf kurze und mittlere Sicht.
Für eine Immobilie, die hohe tatsächliche Kosten verursacht (alte Eigentümergemeinschaft, delegierte Verwaltung, wiederkehrende Wartungsarbeiten), ermöglicht das reale Regime den vollständigen Abzug dieser Kosten und schafft über mehrere Jahre hinweg ein niedriges oder sogar null steuerliches Ergebnis.
Unmöbliert im realen Regime: Die Rückkehr des Grundsteuerdefizits
Die unmöblierte Vermietung im realen Regime wird wieder wettbewerbsfähig, wenn die Immobilie abzugsfähige Renovierungsarbeiten benötigt. Die Kreditzinsen, Renovierungsarbeiten, Kosten der Eigentümergemeinschaft und Versicherungsprämien werden von den Mieteinnahmen abgezogen. Das erzeugte Grundsteuerdefizit ist auf das Gesamteinkommen anrechenbar, was die Einkommensteuer im Jahr der Arbeiten direkt senkt.
Diese Mechanik, kombiniert mit der Abwesenheit von Abschreibungsreintegration beim Verkauf, macht die unmöblierte Vermietung im realen Regime besonders geeignet für alte Immobilien, die in Gebieten mit hohem Mietdruck renoviert werden müssen.
Die Wahl zwischen diesen Regimen hängt von der geplanten Haltedauer, den Renovierungskosten und der marginalen Steuerklasse ab. Eine relevante steuerliche Entscheidung wird am Computer getroffen, nicht aus dem Bauch heraus. Die Modellierung des Nettostroms nach Steuern über zehn, fünfzehn und zwanzig Jahre bleibt der einzige zuverlässige Weg, um die Optionen vor einer Verpflichtung zu vergleichen.
