La reintegración de las amortizaciones LMNP en el cálculo de la plusvalía desde el 15 de febrero de 2025 cambia las reglas del juego para todo inversor que razonaba únicamente en flujos anuales. Invertir en el inmobiliario de alquiler en Francia exige ahora modelar la fiscalidad de salida incluso antes de firmar un compromiso. Aquí detallamos los arbitrajes técnicos que realmente determinan la rentabilidad locativa de un proyecto.
Fiscalidad de salida LMNP: el cálculo de rentabilidad a revisar
El estatus de arrendador de vivienda amueblada no profesional permitía hasta hace poco amortizar el bien contablemente sin que estas amortizaciones aumentaran la plusvalía en la reventa. La ley de finanzas para 2025 ha puesto fin a esta ventaja: las amortizaciones deducidas se reintegran en la plusvalía inmobiliaria para las cesiones realizadas desde el 15 de febrero de 2025, salvo excepciones limitadas.
Concretamente, un inversor que haya deducido varios decenas de miles de euros en amortizaciones durante diez años verá su base imponible al momento de la reventa aumentar en consecuencia. La estrategia que consistía en aumentar la amortización para reducir el impuesto anual sobre los ingresos BIC, y luego revender después de veintidós años para beneficiarse de la exención de plusvalía, pierde parte de su lógica.
Recomendamos simular sistemáticamente dos escenarios: alquiler amueblado bajo el régimen real con amortización, y alquiler vacío bajo el régimen real con deducción del déficit inmobiliario. En un bien antiguo que requiere obras, el déficit inmobiliario imputable sobre el ingreso global puede resultar más ventajoso que una amortización LMNP cuyo efecto fiscal será parcialmente recuperado en la cesión.
Las plataformas especializadas en el montaje de operaciones locativas, como https://www.investinor.fr/, permiten comparar estos escenarios integrando la fiscalidad de salida.
DPE e prohibición de alquiler: impacto en el rendimiento locativo de un bien antiguo
El diagnóstico de rendimiento energético ya no es un simple indicador. Los alojamientos clasificados G están prohibidos para alquiler desde el 1 de enero de 2025. La extensión a los alojamientos clasificados F está prevista para 2028, y luego a los E en 2034.
Para un inversor que apunte al antiguo con descuento, esta restricción transforma el presupuesto de obras en una variable de rentabilidad primaria. Un bien clasificado F adquirido hoy deberá ser renovado antes de 2028 para seguir siendo explotable. El costo de la renovación energética (aislamiento, cambio de sistema de calefacción, ventilación) debe figurar en el plan de financiación inicial, no en un presupuesto complementario posterior.
Alquileres y clase energética: una brecha que se amplía
Los análisis de mercado publicados en septiembre de 2026 muestran que los alquileres de los alojamientos clasificados A a D están en aumento, mientras que los de las casas térmicamente ineficientes se estancan o disminuyen. La brecha de alquiler entre un bien renovado y un bien energéticamente ineficiente se suma, por tanto, al descuento de compra para determinar la rentabilidad neta real.
Un bien antiguo clasificado F adquirido con un descuento de precio significativo puede parecer atractivo sobre el papel. Al integrar el costo de las obras, el período de vacancia locativa durante la obra y el límite del alquiler relacionado con la clase energética, el rendimiento neto a menudo cae por debajo del de un bien ya clasificado C o D comprado al precio de mercado.
Estructuración del crédito inmobiliario: los palancas descuidadas
La tasa nominal del préstamo hipotecario capta toda la atención de los inversores. En la práctica, tres parámetros técnicos pesan más sobre la rentabilidad de una inversión locativa financiada con crédito.
- La duración de amortización del préstamo determina el flujo de caja mensual. Alargar la duración reduce la mensualidad y mejora el flujo de caja, pero aumenta el costo total del crédito. En un proyecto donde la estrategia de salida es la reventa a medio plazo, una duración larga con opción de reembolso anticipado sin penalización ofrece la mejor flexibilidad.
- El diferido de reembolso (parcial o total) durante la fase de obras evita acumular mensualidades de crédito y falta de alquileres. Observamos que pocos inversores negocian este diferido, aunque mejora significativamente el TRI en los dos primeros años.
- El seguro del prestatario en delegación externa sigue siendo un aspecto de reducción de costos infrautilizado. A lo largo de la duración total del préstamo, la diferencia entre el contrato grupal del banco y una delegación puede representar varios miles de euros, directamente imputables sobre el rendimiento neto.
Elección del régimen fiscal: micro o real, alquiler vacío o amueblado
La elección entre micro-BIC, micro-fondo, régimen real BIC y régimen real de fondo no se resume a una deducción forfaitaria contra una deducción de gastos. Cada combinación produce un resultado fiscal diferente según el perfil del bien y el tramo marginal de imposición del inversor.
Amueblado al real: siempre pertinente a pesar de la reforma
El régimen real BIC en LMNP conserva un interés para los inversores que prevén conservar el bien durante mucho tiempo. La exención de plusvalía después de veintidós años (para el impuesto sobre la renta) y treinta años (para las contribuciones sociales) sigue vigente. La reintegración de las amortizaciones penaliza sobre todo las reventas a corto y medio plazo.
Para un bien que genera gastos reales elevados (copropiedad antigua, gestión delegada, trabajos de mantenimiento recurrentes), el régimen real permite deducir la totalidad de estos gastos y crear un resultado fiscal bajo, incluso nulo, durante varios años.
Alquiler vacío al real: el regreso del déficit inmobiliario
El alquiler vacío bajo el régimen real vuelve a ser competitivo cuando el bien requiere obras deducibles. Los intereses de préstamo, las obras de renovación, los gastos de copropiedad y las primas de seguro se deducen de los ingresos inmobiliarios. El déficit inmobiliario generado es imputable sobre el ingreso global, lo que reduce directamente el impuesto sobre la renta en el año de las obras.
Esta mecánica, combinada con la ausencia de reintegración de amortizaciones en la reventa, hace que el alquiler vacío al real sea particularmente adecuado para bienes antiguos a renovar en zonas de alta tensión locativa.
La elección entre estos regímenes depende de la duración de tenencia prevista, del monto de las obras y del tramo marginal de imposición. Un arbitraje fiscal pertinente se realiza en una hoja de cálculo, no por intuición. Modelar el flujo neto después de impuestos a diez, quince y veinte años sigue siendo el único medio fiable de comparar las opciones antes de comprometerse.
