De heropleving van de productie van hypothecaire kredieten in 2025, geschat op ongeveer 30 % ten opzichte van 2024 volgens het jaarlijkse verslag van de ACPR, verandert de situatie voor de kredietnemers. De rentes zijn sinds medio 2024 gedaald, maar de prudentiële waarborgen van de HCSF blijven van kracht. Lenen in deze context veronderstelt dat men de mechanismen beheerst die de klassieke gidsen oppervlakkig behandelen.
HCSF schuldenlast en afwijkingsmarge: wat de norm echt oplegt
De plafond van schuldenlast vastgesteld rond de 35 % door de HCSF omvat de kredietverzekering. We zien dat veel kredietnemers hun ratio berekenen zonder de verzekeringspremie mee te tellen, wat hun schatting van de leencapaciteit vanaf het begin vertekent.
De banken hebben een afwijkingsbudget waarmee ze een deel van hun productie kunnen toekennen aan dossiers die deze drempel overschrijden. Deze flexibiliteit is voornamelijk gericht op de aankoop van een hoofdverblijf, en meer specifiek op de starters. Een verhuurinvestor die de ratio overschrijdt, zal veel moeilijker een afwijking kunnen krijgen dan een starter.
Om uw project te simuleren en te structureren rekening houdend met deze beperkingen, maakt de kredietverlening met Trend Immo het mogelijk om de financieringsparameters te verfijnen voordat u de banken benadert.
De maximale terugbetalingsduur, beperkt tot 25 jaar (27 jaar in VEFA of nieuwbouw met uitstel), vormt de andere structurerende limiet. Het verlengen van de duur compenseert geen te hoge schuldenlast als het plafond al is bereikt.
Starters en verhuurinvestoren: twee profielen, twee realiteiten van financiering
De recente gegevens van de Banque de France en de ACPR bevestigen een verschuiving: de heropleving in 2025 komt eerst ten goede aan de starters, die nu een aanzienlijk groter deel van de kredietproductie uitmaken dan in 2023-2024. De verhuurinvesteringen blijven daarentegen in verhouding tot de nieuwe verleende leningen afnemen.
Deze herbalans is niet onbelangrijk voor de leentstrategie. Een starter heeft gemakkelijker toegang tot HCSF-afwijkingen en bepaalde regelingen zoals de nulrentelening. Een investeerder moet daarentegen compenseren met een aanzienlijker eigen inbreng en een onberispelijk financieel dossier.
Wat banken prioriteit geven bij een dossier van een starter
- De regelmaat van de inkomsten over de laatste twaalf maanden, of het nu een vast contract is of niet. Profielen met een tijdelijk contract of freelancers met stabiele en gedocumenteerde inkomsten worden nu vaker goedgekeurd dan twee jaar geleden.
- De afwezigheid van terugkerende bankoverdrachten op de laatste drie afschriften. Eén betalingsincident in de laatste zes maanden kan voldoende zijn om een dossier te verzwakken.
- Het bestaan van een resterende spaarpot na eigen inbreng. De banken willen een financiële buffer zien na de aankoop, niet een rekening die is leeggemaakt door de persoonlijke inbreng.
Kredietverzekering: het meest onderbenutte onderhandelingsmiddel
Sinds de wet Lemoine is het mogelijk om de kredietverzekering op elk moment te beëindigen, zonder kosten of boetes. De CCSF heeft onlangs het kader versterkt om de aanvragen voor wijziging te vergemakkelijken, gezien de explosie van verzoeken.
We raden aan om de onderhandeling over de verzekering te scheiden van die over de nominale rente. Het accepteren van de groepsverzekering van de bank op het moment van ondertekening, en deze enkele maanden later te beëindigen ten gunste van een externe delegatie, blijft een effectieve tactiek. De besparing op de verzekering kan duizenden euro’s vertegenwoordigen over de totale looptijd van de lening.
Gezondheidsvragenlijst en recht op vergetelheid
Voor leningen onder een bepaalde drempel en terugbetaald voor een bepaalde leeftijd, is de medische vragenlijst verwijderd. Daarboven regelt de AERAS-overeenkomst de toegang tot krediet voor kredietnemers met een verhoogd gezondheidsrisico. Het recht op vergetelheid, dat de afgelopen jaren is uitgebreid, maakt het mogelijk om geen eerdere kankers of hepatitis C meer te verklaren na een periode van vijf jaar na het einde van de therapeutische protocollen.
Waarborg van de hypothecaire lening: hypotheek, borg of voorrecht van de geldgever
De keuze van de waarborg heeft een significante impact op de totale kosten van de lening, en deze post wordt zelden onderhandeld. De conventionele hypotheek genereert kosten voor het opheffen in geval van vervroegde verkoop. De bankgarantie (type Crédit Logement) voorkomt deze kosten en restitueert een deel van de bijdrage aan het gemeenschappelijk waarborgfonds aan het einde van de lening.
Het voorrecht van de geldgever, dat alleen van toepassing is op bestaande woningen (niet op nieuwbouw), heeft lagere notariskosten dan de hypotheek. We zien dat makelaars vaak standaard naar de borg verwijzen, maar in sommige gevallen (atypisch profiel, hoog bedrag) blijft de hypotheek de enige optie die door de bank wordt geaccepteerd.
- Borg: gematigde initiële kosten, geen kosten voor het opheffen, gedeeltelijke restitutie aan het einde van de lening.
- Hypotheek: van toepassing op alle onroerend goed, kosten voor het opheffen in geval van vervroegde verkoop, hogere notariskosten.
- Voorrecht van de geldgever: gereserveerd voor bestaande woningen, notariskosten verlaagd in vergelijking met de hypotheek, maar geen restitutie.
De kosten van de waarborg worden toegevoegd aan de dossierkosten en de verzekering in de berekening van de TAEG (totaal jaarlijks effectief percentage), de enige betrouwbare indicator om twee leningaanbiedingen met elkaar te vergelijken. Een lagere nominale rente met een dure waarborg kan duurder blijken te zijn dan een iets hogere rente gekoppeld aan een borg.
Het vergelijken van aanbiedingen op basis van alleen de nominale rente is een veelgemaakte fout. De TAEG, de effectieve duur, de kosten van de verzekering en die van de waarborg vormen een onlosmakelijk geheel. Een makelaar biedt hier echte waarde, op voorwaarde dat hij meerdere banken presenteert en niet alleen zijn gebruikelijke partners.