Der Anstieg der Wohnungsbaukredite im Jahr 2025, der laut dem Jahresbericht der ACPR auf etwa 30 % im Vergleich zu 2024 geschätzt wird, verändert die Rahmenbedingungen für die Kreditnehmer. Die Zinssätze haben sich seit Mitte 2024 entspannt, aber die vorsorglichen Sicherheitsvorkehrungen des HCSF bleiben bestehen. In diesem Kontext zu leihen, setzt voraus, dass man Mechanismen beherrscht, die in den klassischen Leitfäden nur oberflächlich behandelt werden.
HCSF-Verschuldungsquote und Ausnahmeregelung: Was die Norm wirklich verlangt
Die Obergrenze der Verschuldungsquote, die vom HCSF auf etwa 35 % festgelegt wurde, schließt die Kreditversicherung ein. Wir beobachten, dass viele Kreditnehmer ihr Verhältnis berechnen, ohne die Versicherungsprämie einzubeziehen, was ihre Schätzung der Kreditfähigkeit von Anfang an verzerrt.
Die Banken verfügen über einen Ausnahmerahmen, der es ihnen ermöglicht, einen Teil ihrer Kredite an Anträge zu vergeben, die diese Grenze überschreiten. Diese Flexibilität richtet sich hauptsächlich an den Kauf von Hauptwohnungen, insbesondere an Ersterwerber. Ein Mietinvestor, der das Verhältnis überschreitet, hat es viel schwerer, eine Ausnahmegenehmigung zu erhalten als ein Ersterwerber.
Um Ihr Projekt unter Berücksichtigung dieser Einschränkungen zu simulieren und zu strukturieren, ermöglicht der Kredit mit Trend Immo, die Finanzierungsparameter zu verfeinern, bevor Sie die Banken ansprechen.
Die maximale Rückzahlungsdauer, die auf 25 Jahre (27 Jahre bei VEFA oder Neubau mit Stundung) begrenzt ist, stellt die andere strukturelle Grenze dar. Eine Verlängerung der Laufzeit kompensiert keine zu hohe Verschuldungsquote, wenn die Obergrenze bereits erreicht ist.
Ersterwerber und Mietinvestoren: zwei Profile, zwei Finanzierungsrealitäten
Die aktuellen Daten der Banque de France und der ACPR bestätigen einen Wandel: Die Erholung im Jahr 2025 kommt zuerst den Ersterwerbern zugute, die nun einen deutlich größeren Anteil an der Kreditvergabe haben als in 2023-2024. Das Mietinvestment hingegen nimmt im Verhältnis zu den neu vergebenen Krediten weiterhin ab.
Diese Neuausrichtung ist nicht unerheblich für die Kreditstrategie. Ein Ersterwerber hat einen leichteren Zugang zu HCSF-Ausnahmen und zu bestimmten Programmen wie dem Nullzinsdarlehen. Ein Investor hingegen muss durch einen höheren Eigenanteil und eine einwandfreie Finanzunterlage kompensieren.
Was Banken bei einem Ersterwerber-Antrag vorrangig prüfen
- Die Regelmäßigkeit der Einnahmen in den letzten zwölf Monaten, ob unbefristet oder nicht. Profile in befristeten Arbeitsverhältnissen oder Freiberufler mit stabilen und dokumentierten Einnahmen haben es heute häufiger als vor zwei Jahren.
- Das Fehlen von wiederkehrenden Überziehungen in den letzten drei Kontoauszügen. Ein einziger Zahlungsrückstand in den letzten sechs Monaten kann ausreichen, um einen Antrag zu gefährden.
- Das Vorhandensein von Restersparnissen nach dem Eigenanteil. Die Banken möchten einen finanziellen Puffer nach dem Erwerb sehen, nicht ein Konto, das durch das Eigenkapital geleert wurde.
Kreditversicherung: der am wenigsten genutzte Verhandlungshebel
Seit dem Lemoine-Gesetz ist die Kündigung der Kreditversicherung jederzeit ohne Kosten oder Strafen möglich. Der CCSF hat kürzlich den Rahmen verstärkt, um die Anfragen für einen Wechsel zu erleichtern, angesichts der Explosion der Anfragen.
Wir empfehlen, die Verhandlung der Versicherung von der des Nominalzinses zu trennen. Die Gruppenversicherung der Bank zum Zeitpunkt der Unterzeichnung zu akzeptieren und sie einige Monate später zugunsten einer externen Delegation zu kündigen, bleibt eine effektive Taktik. Die Einsparungen bei der Versicherung können über die gesamte Laufzeit des Kredits mehrere Tausend Euro betragen.
Gesundheitsfragebogen und Recht auf Vergessen
Für Kredite unterhalb eines bestimmten Schwellenwerts, die vor einem festgelegten Alter zurückgezahlt werden, wurde der medizinische Fragebogen abgeschafft. Darüber hinaus regelt die AERAS-Vereinbarung den Zugang zu Krediten für Kreditnehmer mit einem erhöhten Gesundheitsrisiko. Das in den letzten Jahren ausgeweitete Recht auf Vergessen ermöglicht es, frühere Krebserkrankungen oder Hepatitis C nach einer Frist von fünf Jahren nach Abschluss der Therapie nicht mehr anzugeben.
Immobilienkreditgarantie: Hypothek, Bürgschaft oder Vorrecht des Geldgebers
Die Wahl der Garantie hat einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten des Kredits, und dieser Punkt wird selten verhandelt. Die herkömmliche Hypothek verursacht Gebühren für die Aufhebung im Falle eines vorzeitigen Verkaufs. Die Bankbürgschaft (z. B. Crédit Logement) vermeidet diese Gebühren und erstattet einen Teil des Beitrags an den gemeinsamen Garantie fonds am Ende des Kredits.
Das Vorrecht des Geldgebers, das nur für Bestandsimmobilien (nicht für Neubauten) gilt, hat niedrigere Notarkosten als die Hypothek. Wir beobachten, dass die Makler oft standardmäßig zur Bürgschaft tendieren, aber in bestimmten Fällen (atypisches Profil, hohe Beträge) bleibt die Hypothek die einzige von der Bank akzeptierte Option.
- Bürgschaft: moderate Anfangskosten, keine Aufhebungsgebühren, teilweise Rückerstattung am Ende des Kredits.
- Hypothek: auf alle Immobilien anwendbar, Aufhebungsgebühren bei vorzeitiger Veräußerung, höhere Notarkosten.
- Vorrecht des Geldgebers: nur für Bestandsimmobilien, reduzierte Notarkosten im Vergleich zur Hypothek, aber keine Rückerstattung.
Die Kosten der Garantie kommen zu den Bearbeitungsgebühren und der Versicherung in die Berechnung des effektiven Jahreszinses (TAEG), dem einzigen verlässlichen Indikator zum Vergleich von zwei Kreditangeboten. Ein niedrigerer Nominalzins mit einer teuren Garantie kann sich als teurer herausstellen als ein etwas höherer Zinssatz, der mit einer Bürgschaft verbunden ist.
Die Angebote nur nach dem Nominalzins zu vergleichen, ist ein häufiger Fehler. Der TAEG, die tatsächliche Laufzeit, die Kosten der Versicherung und die der Garantie bilden ein untrennbares Gesamtbild. Ein Makler bringt in diesem Punkt echten Mehrwert, vorausgesetzt, er präsentiert mehrere Banken und nicht nur seine gewohnten Partner.