Der Kauf eines Hauses erfordert mehrere Monate der Recherche, finanzielle Entscheidungen und eine Reihe technischer Überprüfungen, von denen einige kürzlich geändert wurden. Das Immobilienprojekt wird heute sowohl an der Energieeffizienz als auch am Preis pro Quadratmeter gemessen, und Fehler bei der Vorauswahl kosten beim Unterzeichnen des Kaufvertrags viel Geld.
Energieaudit und DPE: Was konkret den Wert eines Hauses verändert
Die Wettbewerber detaillieren das Budget, die Lage und die Besichtigungsschritte. Sie gehen schnell über einen entscheidenden Punkt hinweg: die Energieklasse des Objekts und deren direkte Auswirkungen auf den Verkaufspreis, die Verhandlung und sogar die Durchführbarkeit des Projekts.
Seit dem 1. Januar 2025 ist der Verkauf eines Einfamilienhauses der Klassen E, F oder G mit einem gesetzlichen Energieaudit zusätzlich zum DPE verbunden. Dieses Dokument beschreibt die notwendigen Arbeiten, um eine bessere Klasse zu erreichen, mit einem Zeitplan und einer Kostenschätzung. Für den Käufer ist dies ein konkreter Verhandlungshebel.
Wohnungen der Klasse G sind bereits für die Vermietung verboten. Ein Käufer, der eine Investition in eine G-Wohnung in Betracht zieht, muss daher die Kosten für die energetische Sanierung bereits vor der Abgabe eines Kaufangebots einplanen.
Für Wohnungen ist der kollektive DPE seit dem 1. Januar 2026 für alle Wohngebäude, die vor 2013 gebaut wurden, verpflichtend. Das bedeutet, dass ein Käufer in einer Eigentümergemeinschaft dieses Dokument verlangen kann, um die Gesamtleistung des Gebäudes zu bewerten, nicht nur die seines Anteils.
Mehrere Ressourcen ermöglichen es, Anzeigen und Diagnosen zu vergleichen, beispielsweise auf https://www.maison-immobilier.fr/, wo die Blätter die Daten zur Energieeffizienz der gelisteten Immobilien integrieren.
Altes Haus, neues Haus oder Baugrundstück: Vergleichstabelle der Einschränkungen
Die Wahl zwischen Altbau, Neubau und Bau auf einem Grundstück bestimmt den Zeitplan, die Finanzierung und das Risikoniveau des Projekts. Hier ist ein Vergleich der wichtigsten zu erwartenden Einschränkungen.
| Kriterium | Altes Haus | Neues Haus (VEFA) | Grundstück + Bau |
|---|---|---|---|
| Eintrittsfrist | Etwa 3 Monate nach dem Kaufvertrag | Variabel, oft mehr als ein Jahr | Am längsten (Genehmigung + Baustelle) |
| Energieaudit | Verpflichtend bei Klasse E, F oder G | Nicht erforderlich (aktuelle RT/RE-Normen) | Nicht erforderlich |
| Geplante Arbeiten | Häufig (Dämmung, Dach, Normen anpassen) | Keine kurzfristig | Im Bauvertrag integriert |
| Verhandlungsspielraum Preis | Höher bei thermisch ineffizienten Objekten | Niedrig | Variabel je nach Grundstück |
| Notarkosten | Höher (alte Gebührenordnung) | Reduziert | Alte Gebührenordnung für das Grundstück, reduziert für den Bau |
Das alte Haus mit Renovierungsbedarf bietet den größten Verhandlungsspielraum, insbesondere bei schlecht klassifizierten DPE-Objekten. Im Gegensatz dazu vermeiden Neubauten oder Bauprojekte unangenehme strukturelle Überraschungen, allerdings oft zu Lasten eines starren Zeitplans und Budgets.
Immobilienkredit und PTZ: Die Finanzierungsbedingungen, die vor jedem Angebot überprüft werden müssen
Ein Kaufangebot abzugeben, ohne die eigene Kreditfähigkeit überprüft zu haben, bleibt der häufigste Fehler. Die Kreditberechnung bei der Bank oder einem Makler sollte den Besichtigungen vorausgehen, nicht nachfolgen.
Der zinsfreie Kredit wurde ausgeweitet. Der PTZ 2026 deckt nun das gesamte Territorium ab und gilt auch für neue Einfamilienhäuser, was die Berechnung für Erstkäufer, die Altbau und Neubau vergleichen, verändert. Diese Änderung des Umfangs kann mehrere Zehntausend Euro an zinsfreiem Finanzierungsvolumen ausmachen.
Drei Überprüfungen sind vor der Unterzeichnung von irgendetwas durchzuführen:
- Die tatsächliche Verschuldungsquote, unter Berücksichtigung der Eigentumskosten, der geschätzten Grundsteuer und der möglichen Renovierungskosten, nicht nur der monatlichen Kreditrate
- Die Berechtigung zum PTZ je nach geografischem Gebiet, den Einkünften des Haushalts und der Art der Immobilie (neu, alt mit Renovierungsbedarf, Grundstück + Bau)
- Die Gültigkeitsdauer der obligatorischen Diagnosen der betreffenden Immobilie, um zu vermeiden, dass sie zwischen dem Kaufvertrag und der Unterzeichnung beim Notar erneuert werden müssen
Eine Kreditablehnung nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags löst die aufschiebende Bedingung aus und annulliert den Verkauf, aber die verlorene Zeit (oft zwei bis drei Monate) beginnt die Suche von vorne.
Kaufvertrag und Unterzeichnung beim Notar: Die technischen Fallstricke
Der Kaufvertrag bindet rechtlich beide Parteien. Zwei technische Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit.
Immobiliendiagnosen und deren Gültigkeit
Das Dossier der technischen Diagnosen (DDT) muss zum Zeitpunkt der Unterzeichnung vollständig und gültig sein. Ein abgelaufener DPE oder ein fehlendes Asbestdiagnose kann den Verkauf verzögern oder nach dem Kauf zu einem Rechtsmittel führen. Jede Diagnose hat ihre eigene Gültigkeitsdauer, die von sechs Monaten (Risikoanalyse) bis zu einer unbegrenzten Dauer (Asbest, wenn das Ergebnis negativ für ein vor 1997 gebautes Objekt ist) variiert.
Aufschiebende Bedingungen anpassen
Die aufschiebende Bedingung für die Kreditgenehmigung ist die bekannteste, aber es gibt auch andere Schutzmaßnahmen:
- Bedingung, die an die Genehmigung eines Bauantrags (für eine geplante Erweiterung oder Aufstockung) gebunden ist
- Bedingung, die an die Durchführung von Arbeiten durch den Verkäufer vor dem endgültigen Verkauf gebunden ist
- Bedingung, die an das Fehlen nicht deklarierter Dienstbarkeiten gebunden ist, die beim Notar überprüft werden können
Der Notar ist kein einfaches Verwaltungsorgan: Er überprüft die Konformität des Objekts, die Dienstbarkeiten, die Stadtplanung und eventuelle Vorkaufsrechte. Die Wahl eines eigenen Notars (neben dem des Verkäufers, ohne zusätzliche Kosten) ermöglicht es, einen Ansprechpartner zu haben, der die eigenen Interessen verteidigt.
Die Reform des DPE, die für den 1. Januar 2027 geplant ist und die elektrisch beheizten Wohnungen durch eine neue Berechnungsmethode aufwertet, könnte die Energieklasse bestimmter Immobilien ohne jegliche Arbeiten verändern. Für einen Kauf im Jahr 2026 ermöglicht es, diese Neubewertung vorauszusehen, um das tatsächliche Potenzial einer derzeit schlecht klassifizierten Wohnung zu bewerten.
